【5月12日】一問一答

今回は、借地借家法から出題させていただきました。

普通借家契約と定期借家契約の違いを押さえていきましょう！

①賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間１０年として定期借家契約を締結する場合と、期間１０年として定期借家契約ではない普通借家契約を締結する場合、賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

【解答：❌】

普通借家契約では、存続期間の定めがある場合は、原則として契約期間内に中途解約することはできません。
ただし、特約で「中途解約できる旨」を定めている場合、中途解約ができます。

したがって、原則中途解約はできませんが、一応有効となります。

また、定期借家契約では、賃貸人からの中途解約は認められませんが、賃借人からの中途解約は一定の場合は例外として認められ、これに反する特約は無効となります。

②賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間１０年として定期借家契約を締結する場合と、期間１０年として定期借家契約ではない普通借家契約を締結する場合、期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

【解答：❌】

定期借家契約においても、普通借家契約においても、造作買取請求権を排除する特約は有効です。

③賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間１０年として定期借家契約を締結する場合と、期間１０年として定期借家契約ではない普通借家契約を締結する場合、賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

【解答：⭕️】

建物の賃借権は、その登記がなくても、建物の引渡があったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生じます。

そして、この規定に反する特約で、建物の賃借人または転借人に不利なものは無効になります。

よって、本問のような特約は、普通借家契約においても、当該特約は無効となります。