【7月13日】一問一答
今回は、媒介契約書から出題させていただきました。
媒介契約書は、35条書面や37条書面とは違い、それほど難しい問題がないため、必ず解けるようにしておきましょう！
①宅建業者は売買・交換の媒介契約を締結する前までに、媒介契約書を作成しなければならない。
【解答：❌】
宅建業者は売買・交換の媒介契約を締結した時は遅滞なく、媒介契約書を作成しなければなりません。
②媒介契約書に記名押印するのは、宅地建物取引士でなければならない。
【解答：❌】
媒介契約書に記名押印するのは宅建業者であり、取引士である必要はありません。
③媒介契約書の説明は、宅地建物取引士に限らず、誰でもよい。
【解答：⭕️】
媒介契約書の説明は、宅地建物取引士に限らず、誰が行っても問題ありません。
【7月12日】一問一答
今回は、35条書面から出題させていただきました。
37条書面との入れ違い問題のため、間違えてしまった方は、35条・37条の違いをより明確に覚えましょう！
①契約の解除について定めをしなかった場合、重要事項説明書にその旨を記載しなくてもよい。
【解答：❌】
契約の解除に関する事項は35条書面の記載事項のため、定めをしなかった場合は、定めがない旨の説明をしなければなりません。
②代金の額及びその支払の時期について、重要事項説明書に記載し内容を説明しなければならない。
【解答：❌】
代金の額及びその支払時期は、35条書面の記載事項ではありません。
③宅地及び建物の引渡しの時期について特に定めをしなかった場合、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明しなければならない。
【解答：❌】
引渡しの時期は、35条書面の記載事項ではありません。
【7月9日】一問一答
今回は、保証協会から出題させていただきました。
営業保証金と区別して覚えていきましょう！
①新たに保証協会に入る場合は、加入する時に弁済業務分担金を保証協会に納付しなければならない。
【解答：❌】
新たに保証協会に入る場合は、加入する時ではなく、加入する前に弁済業務分担金を保証協会に納付しなければなりません。
②保証協会に納付する弁済業務保証金分担金は、主たる事務所であれば６０万円、従たる事務所であれば３０万円を、それぞれ１カ所毎に納付しなければならない。
【解答：⭕️】
その通りです。保証協会に納付する弁済業務保証金分担金は、主たる事務所であれば６０万円、従たる事務所であれば３０万円を、それぞれ１カ所毎に納付しなければなりません。
③弁済業務保証金分担金の納付方法は、金銭及び有価証券である。
【解答：❌】
営業保証金とは違い、弁済業務保証金分担金の納付は金銭のみとなります。有価証券での納付はできません。
【7月8日】一問一答
今回は、債務不履行から出題させていただきました。
債務不履行は、履行不能と履行遅滞、不完全履行に分類されます。中でも、金銭債務は履行不能にならない事を覚えておきましょう！
①ＡＢ間で土地の売買契約をした。期日になっても買主Ａは売主Ｂに対して代金を支払わないため、売主Ｂも期日に土地の引渡をしませんでした。この場合、代金を支払わなかったＡは履行遅滞となる。
【解答：❌】
Ａの代金支払い債務とＢの土地の引渡債務とは同時履行の関係になっています。
つまり、Ａは同時履行の抗弁権があるため、履行期を経過しても履行遅滞の責任は生じません。
②ＡＢ間で金銭消費貸借契約が締結された。借主Ｂは期限の日に返済のため、電車でＡの自宅に向かったが、人身事故などの影響により、期日に返済することができなかった。この場合、Ｂは債務不履行を免れる。
【解答：❌】
金銭債務の債務不履行では、不可抗力が原因であっても免責されません。
③ＡＢ間で土地の売買契約をした。期日になっても買主Ａは売主Ｂに対して代金を支払わない場合、直ちに売主Ｂは契約解除をすることができる。
【解答：❌】
相手の履行遅滞を原因として契約解除をする場合、自らが弁済の提供をした上で相当期間を定めて催告をし、それでも履行がない場合に、はじめて解除できます。
【7月7日】一問一答
今回は、相殺から出題させていただきました。
相殺では、主張できる場合とできない場合を覚えましょう！
①賃借人Ａは、賃貸人Ｂに対する賃料の支払いが不能になった場合、ＡはＢに対する敷金返還請求権を自働債権として、弁済期が到来した賃料債務と対当額で相殺することができる。
【解答：❌】
敷金返還請求権は賃借物を明渡した後に発生する権利です。
そのため、明渡しがされていない以上、敷金返還請求権をもって相殺を主張することはできません。
②両者の債務の履行期限が異なる場合は、双方の債務の弁済期が到来した後にのみ相殺が可能である。
【解答：❌】
相殺しようとしている者の債権(自働債権)が弁済期に達していれば、相殺される側の債権(受働債権)が弁済期に達していなくても、相殺を主張することができます。
③ＡのＢに対する債権について弁済期の定めがなく、Ａから履行の請求がないときは、ＢはＢの債権の弁済期が到来しても，相殺をすることができない。
【解答：❌】
弁済期の定めのない債権は、常に弁済期にあるものとされているため、相手方Ｂは弁済期の到来している債権を自働債権としていつでも、相殺することができます。
【7月6日】一問一答
今回は、代理から出題させていただきました。
効果が誰に帰属するのかを押さえていきましょう！
①Ａが、Ｂに代理権を授与してＡ所有の土地をＣに売却する場合、代理人Ｂが相手方ＣにＡの代理人であることを告げず、その旨をＣは知ることができたが知らなかった場合、この代理行為は有効となる。
【解答：⭕️】
代理行為をする場合、原則、相手方に本人のためにすることを告げないと、その契約の効果は代理人に帰属します。
ただし、相手方が、本人のためにするという代理人の真意を知っていた場合（悪意）あるいは、知ることができた場合（有過失）は，本人に効果が帰属します。
本問では、相手方Ｃは知ることができた（有過失）なため、契約の効果は本人Ａに帰属し、有効な代理行為となります。
②代理人が相手方の詐欺にかかって締結した売買契約は、代理人も本人も取消すことができる。
【解答：❌】
代理行為で、「錯誤・通謀虚偽表示・心裡留保」があった場合、または、「詐欺・強迫」により瑕疵ある意思表示をした場合の善意・悪意や有過失・無過失は、原則、代理人を基準として判断します。
つまり、本問では、代理人が詐欺を受けていたため、詐欺を理由に取消すことができます。
そして、代理行為が有効な場合、契約の効果は本人に帰属することから、取消すことができるのは本人です。
代理人は取消すことはできません。
③Ａから委任を受けた代理人Ｂが適法に復代理人Ｃを選任したとき、代理権はＢからＣに移り、Ｂは代理行為を行えなくなる。
【解答：❌】
代理人が復代理を選任しても、もともとの代理人の代理権は消滅しません。
つまり、ＢもＣも代理権を有します。
【7月5日】一問一答
今回は、時効から出題させていただきました。
時効については、時効にかかるもの、かからないもの、いつ時効にかかるのか、などを覚えましょう！
①Ａから土地を借りていたＢが死亡し、借地であることを知らない相続人Ｃがその土地を相続により取得したと考えて利用していたとしても、ＣはＢの借地人の地位を相続するだけなので、土地の所有権を時効で取得することはない。
【解答：❌】
賃貸借契約による占有は、所有の意思のない占有なので、いくら占有を継続しても所有権を時効取得することはありません。
しかし、判例として、その相続人がその借地の占有を開始するにあたって所有の意思があれば、取得時効間背により所有権を取得もあり得ます。
②自分の所有する土地を２０年間使用などの所有権を行使しないと、時効により消滅する。
【解答：❌】
所有権は消滅時効にかかりません。
③ＡがＢに土地を売却し、代金支払い期日を定めたときは、Ａの代金請求権の消滅時効は、その期日から進行する。
【解答：⭕️】
支払い期限が定められていることから、代金請求権は確定期限付きの債権です。
確定期限付きの債権では、期限が到来した時から消滅時効は進行します。
