【7月31日】一問一答
今回は、抵当権から出題させていただきます。
抵当権者は、抵当権設定者が金銭等を受領する前に差押えしなければなりません。覚えておきましょう！
①抵当権の設定を第三者に対抗するためには、登記は不要である。
【解答：❌】
抵当権の設定も物権変動の一種であるから、抵当権を第三者に対抗するためには、登記が必要です。
②抵当権は、抵当不動産が売却されたり、滅失等してしまった場合に、抵当不動産の所有者（抵当権設定者）が受け取るべき金銭等について行使することができるところ、この場合において、抵当権者は、抵当権設定者がその金銭等を受領する前に差押えをすることは要しない。
【解答：❌】
抵当権は、抵当不動産が売却されたり、滅失等してしまった場合に、抵当不動産の所有者（抵当権設定者）が受け取るべき金銭等について行使することができます。この場合において、抵当権者は、抵当権設定者がその金銭等を受領する前に差押えをしなければなりません。
③一つの不動産に対して、複数の抵当権を設定することができるが、この場合の抵当権の順位は、登記の前後によって決まる。
【解答：⭕️】
一つの不動産に対して、複数の抵当権を設定することができますが、この場合の抵当権の順位は、登記の前後によって決まります。
【7月29日】一問一答
今回は、35条書面から出題させていただきました。
35条書面の説明は、宅建業者が買主に対して行います。これはポイントとして押さえましょう！
①宅地建物取引業者でない売主と宅地建物取引業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、法第35条の規定に基づく重要事項の説明義務を負うのは買主の宅地建物取引業者である。
【解答：❌】
重要事項の説明は、宅地建物取引業者が、買主に対して行うものであり、買主が宅地建物取引業者であったとしても、売主に対して重要事項の説明を行う必要はありません。
②建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。
【解答：⭕️】
当該建物の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、重要事項の説明の対象となっています。
③区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主は当該買主に対し、法第35条の２に規定する供託所等の説明をする必要はない。
【解答：⭕️】
宅地建物取引業者が、宅地建物取引業者の相手方等に対して行う供託所等に関する説明は、宅地建物取引業相互間の取引においては不要となります。
【7月26日】一問一答
今回は、広告から出題させていただきました。
広告は、一度見て答えられる問題も多いため、確認しておきましょう！
①売る意思のない良い条件の物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否かに関わらず、監督処分の対象となる。
【解答：⭕️】
これはいわゆるおとり広告に該当し、誇大広告となりますので、禁止されています。そして、誇大広告禁止に違反した場合、監督処分の対象となります。
②宅地または建物に係る広告の表示項目の中に、取引物件に係る現在又は将来の利用の制限があるが、この制限には、都市計画法に基づく利用制限等の制限だけではなく、借地権の有無等の私法上の制限も含まれる。
【解答：⭕️】
宅建業者がその業務に関して広告をする時は、当該広告に係る現在又は将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をしてはいけませんが、これには、都市計画法、建築基準法、農地法等に基づく利用制限等の制限の他、借地権の有無等の私法上の制限も含まれます。
③宅地の造成にあたり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行なった。これは、宅地建物取引業法の規定に違反する。
【解答：❌】
宅地造成・建物建築に関する工事の完了前の宅地又は建築物は、当該工事に必要とされる許可等の処分を受けた後でなければ広告をする事ができません。本問では、当該工事に必要とされる許可等の処分を受けているため、広告を行なっても違反ではありません。
【7月25日】一問一答
今回は、無権代理から出題させていただきました。
無権代理人の問題については、しっかりと図を書き、「本人」「代理人」「第三者」と把握して解いていきましょう！
①Ａは、Ｂの代理人として、Ｂ所有の土地についてＣと売買契約を締結したが、Ａは無権代理人であった。そして、ＣがＢに催告をしたが、Ｂは追認を拒絶した。無権代理行為についてＣが善意無過失の場合、Ｃは無権代理人Ａに対し、Ｂ所有の土地の引渡しを求めることができる。
【解答：⭕️】
本人が追認を拒絶した場合、善意無過失の無権代理行為の相手方は、無権代理人に対して、契約の履行、または、損害賠償請求をすることができます。
②Ａは、Ｂの代理人として、Ｂ所有の土地についてＣと売買契約を締結したが、Ａは無権代理人であった。その後、Ａが死亡し、Ｂが単独で相続をした場合には、Ｂは追認を拒絶できるが、ＣがＡの無権代理につき善意無過失であれば、ＣはＢに対して損害賠償を請求することができる。
【解答：⭕️】
無権代理人Ａが死亡して、本人Ｂが単独相続をすると、無権代理人Ａの債権債務を承継することになります。
つまり、Ｃが善意無過失であるため、損害賠償債務も承継することになります。
一方、Ｂは本人の有する追認拒絶の権利もあります。
つまり、Ｂは追認拒絶をすることはできますが、損害賠償請求をされることもあります。
③Ａは、Ｂの代理人として、Ｂ所有の土地についてＣと売買契約を締結したが、Ａは無権代理人であった。その後、Ｂが死亡し、Ａが単独で相続をした場合には、Ａは追認を拒絶できる。
【解答：❌】
本人Ｂが死亡して、無権代理人Ａが単独相続をした場合、無権代理人Ａは本人Ｂの追認拒絶権を行使することはできません。
自分が無権代理行為をしたのだから。自分で責任を取るのが筋だということです。
【7月19日】一問一答
今回は、宅建業免許から出題させていただきました。
ここでは、いつまでに届出をしなければならないのか、届出義務者、失効する期間などを覚えておきましょう！
①個人である宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が死亡した場合、その相続人は、Ａの死亡を知った日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならず、免許はその届出があった日に失効する。
【解答：❌】
宅建業者が死亡した場合、相続人は、その事実を知った日から30日以内に、その旨を免許権者に届け出なければなりません。
しかし、免許が効力を失うのは、Ａが死亡した時点です。
②宅地建物取引業者Ｂ（乙県知事免許）が株主総会の決議により解散することとなった場合、その清算人は、当該解散の日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。
【解答：⭕️】
法人である宅建業者が合併・破産手続開始の決定以外の理由で解散した場合、その清算人は、30日以内に免許権者に届出なければなりません。
③丙県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ｃが破産した場合、Ｃの免許は、当該破産手続開始の決定のときから、その効力を失う。
【解答：❌】
宅建業者について破産手続開始の決定があった場合、破産管財人が、その日から30日以内に、届け出なければなりません。
この場合、届出の時点で免許は効力を失います。破産手続開始決定のときではありません。
【7月17日】一問一答
今回は、免許から出題させていただきました。
欠格事由について詳しく覚えていきましょう！
①いわゆる「かけこみ廃業」に係る廃業等の届出をした者が法人の場合、免許取消しに係る聴聞公示の日前60日以内にその法人の役員であった者は、その取消しの日から５年間は宅建業の免許を受けることができない。
【解答：⭕️】
本問の場合、法人である宅建業者だけでなく、免許取消しに係る聴聞公示の日前60日以内にその法人の役員であった者も、その取消しの日から５年間は宅建業の免許を受けることができません。
②1.免許の申請前１年以内に宅建業に関し、不正または著しく不当な行為をした者、2.宅建業に関し、不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者、のいずれかに該当する者は、宅建業の免許を受けることができない。
【解答：❌】
1.免許の申請前５年以内に宅建業に関し、不正または著しく不当な行為をした者
2.宅建業に関し、不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
のいずれかに該当する者は、宅建業の免許を受けることができません。
③Ａ社の役員甲は、過去に宅建業法の規定に違反したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過していない。この場合、Ａ社は宅建業の免許を受けることができる。
【解答：❌】
宅建業法違反で罰金の刑に処せられた者は刑の執行が終わった日から５年間は宅建業の免許を受けることができないという欠格事由があり、役員甲はこれに該当します。
宅建業法上、役員等が
1.免許の申請前５年以内に宅建業に関し、不正または著しく不当な行為をした者
2.宅建業に関し、不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
のいずれかに該当する場合、その法人は宅建業の免許を受けることができず、本問のＡ社も免許を受けることはできません。
【7月14日】一問一答
今回は、免許から出題させていただきました。
知事免許に免許換えをする場合→知事に直接申請
国土交通大臣免許に免許換えをする場合→主たる事務所を管轄する知事を経由して申請
これらは過去に何度も出題されていますので、必ず覚えましょう！
①宅建業者が知事免許に免許換えをする場合、新たに免許権者となる知事に対して直接申請しなければならない。
【解答：⭕️】
宅建業者が知事免許に免許換えをする場合、新たに免許権者となる知事に対して直接申請しなければなりません。
②宅建業者が国土交通大臣に免許換えを申請する場合、国土交通大臣に対して直接申請しなければならない。
【解答：❌】
宅建業者が国土交通大臣に免許換えを申請する場合、主たる事務所を管轄する知事を経由して申請しなければなりません。
③免許換えをした場合、免許の有効期間は、従前の免許を引き継いだ期間となる。
【解答：❌】
免許換えをした場合、免許の有効期間は、免許の更新の時とは異なり、免許換えの時から５年となります。
